เคล็ด (ไม่) ลับ วิธีคำนวณผลตอบแทนการเช่า (Rental Yield) จากชีวิตจริง

เมื่อ Episode 3 เราพูดถึง การคำนวณผลตอบแทนจากกำไรส่วนเกิน (Capital gain) แล้วเกริ่นค้างไว้เรื่องวิธีคำนวณ ผลตอบแทนการเช่า (Rental yield) เพื่อเพิ่มรายได้แบบ Passive Income ซึ่งโดยปกติจะมีวิธีคำนวณ Rental Yield 3 วิธี ขึ้นอยู่กับจิตวิทยาของนักลงทุน บทความนี้ ขอยกตัวอย่างการซื้อคอนโดย่านสาทรอีกครั้งนะครับ สมมติว่า นักลงทุนซื้อ ห้องชุดแบบ One Bed Plus ขนาด 37 ตรม. คิดเป็นยูนิตละ 6.5 ล้านบาท จ่ายดาวน์ครบ 15% เท่ากับ 975,000 บาท เราสำรวจตลาดปล่อยเช่าคอนโดระดับลักชัวรี่ย่านสาทรพบว่า ห้อง One Bed Plus เฉลี่ย 30,000 บาท/เดือน ตอนนี้ ก็ ถึงเวลาคำนวณ Rental Yield 3 รูปแบบ เพื่อเป็นข้อมูลตัดสินใจลงทุนการปล่อยเช่า 

1. Gross Rental Yield (การคำนวณผลตอบแทนการเช่าเบื้องต้น ก่อนหักค่าใช้จ่าย) เป็นวิธีคิดแบบง่ายๆที่นิยมใช้กันแพร่หลายในการสำรวจตลาด ซึ่งมีสูตรคำนวณ ดังนี้ 

Gross Rental Yield = (ค่าเช่าตลอดทั้งปี / ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

= ((30,000บาท/เดือน X 12 เดือน) / 6,500,000 บาท) x 100

= (360,000 / 6,500,000) x 100

= 5.54% 

ปกติเราจะนำเปอร์เซนต์ Rental Yield มาเปรียบเทียบทางเลือกระหว่างคอนโด A และ คอนโด B ดังตารางต่อไปนี้  

จะเห็นว่า ราคาคอนโด B ถูกกว่า คอนโด A แต่ Rental Yield ต่ำกว่า ดังนั้น นักลงทุนควรโฟกัสที่เปอร์เซนต์ผลตอบแทนมากกว่าปัจจัยราคาซื้อเพียงอย่างเดียว วิธีคิด Gross Rental Yield เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ใช้เงินสดซื้ออสังหาฯ และทำเลดี เช่นทำเลใจกลางเมือง แต่อย่างไรก็ดี วิธีนี้จะได้ Yield คลาดเคลื่อนสูงผิดปกติ เพราะ ตัวเลข 12 เดือนเป็นจำนวนปล่อยเช่าตลอดปีที่เป็นไปได้ยาก จากประสบการณ์จริง นักลงทุนควรใช้ตัวเลข 10 เดือนแทน 

เนื่องจาก เราจะเสียเวลาช่วงหนึ่งในการหาผู้เช่าใหม่ หรือ ซ่อมแซมห้องชุด นอกจากนี้ยังขาดข้อมูลค่าใช้จ่ายจริง เช่น ค่าส่วนกลาง ดังนั้น ควรนำข้อมูลที่เกิดขึ้นจริงมาคำนวณผลตอบแทนการเช่าสุทธิ หลังหักค่าใช้จ่าย มาใช้เป็นเกณฑ์ตัดสินใจมากกว่า 

2. Net Rental Yield (การคำนวณผลตอบแทนการเช่าสุทธิ หลังหักค่าใช้จ่าย) มีสูตรคำนวณ คือ 

Net Rental Yield = (ค่าเช่าได้รับตลอดปี- ค่าใช้จ่ายตลอดปี) / ราคาอสังหาที่ซื้อมา x 100

จากข้อมูล เราจะเสียค่าส่วนกลางให้ นิติบุคคล โดยประมาณ ปีละ 25,000บาท ดังนั้น

Net Rental Yield = (ค่าเช่าได้รับตลอด 10 เดือน - ค่าใช้จ่ายตลอดปี) / ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา x 100

= ((300,000-25,000) / 6,500,000) x 100

= 4.23%

จะเห็นชัดว่า ผลตอบแทน net rental yield จะใกล้เคียงความจริงมากขึ้น และยังเหมาะสำหรับ นักลงทุนซื้อคอนโดด้วยเงินสด หรือ ซื้อห้องชุดเก่า ขนาดห้องใหญ่ ราคาถูกแล้วนำมาปรับปรุงใหม่ปล่อยเช่า เพราะต้นทุนค่าส่วนกลางจะต่ำกว่าคอนโดตึกใหม่ๆ แต่ได้ราคาปล่อยเช่าสูงกว่าท้องตลาด 

3. Cash on Cash Rental Yield (การคำนวณผลตอบแทนการเช่าเงินสดในรอบปี หลังหักค่าใช้จ่าย) วิธีนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนที่กู้เงินธนาคารมาซื้อคอนโดปล่อยเช่าซึ่งเป็นที่นิยมมากๆในกลุ่มนักลงทุนที่ยังเป็นพนักงานประจำแต่อยากหารายได้เสริม โดยมีพื้นฐานความคิดว่า ให้ผู้เช่ามาช่วยผ่อนเงินกู้แบงค์แทน แล้วขายคอนโดในปีที่ 3 หรือ 5 เอา Capital Gain เมื่อราคาคอนโดปรับตัวสูงขึ้น จากตัวอย่างเดิม นักลงทุนจ่ายเงินดาวน์ไปแล้ว1,005,000บาท ก่อนกู้แบงค์ และในช่วง 3 ปีแรก นักลงทุนได้โปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำ คิดเป็นค่างวดผ่อนเงินกู้ธนาคารเดือนละ 20,000บาท คิดเป็นเงินผ่อนปีละ 240,000 บาท ซึ่งมีสูตรคำนวณ ดังนี้ 

Cash on Cash Rental Yield = (ค่าเช่าทั้งปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี- เงินผ่อนธนาคารทั้งปี) / เงินที่ลงทุนไปแล้ว (เช่น เงินจอง หรือเงินดาวน์) x 100

= ((300,000-25,000-240,000) / 975,000)) x 100

= 3.58%

จากตัวอย่างจะเห็นชัดเจนว่า Rental Yield เกิดจากสองสมการ คือ รายได้ค่าเช่าสูงสุด และ ต้นทุนและค่าใช้จ่ายต่ำสุด ซึ่งสองสมการนี้ ขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญ 7 ข้อที่นักลงทุนไม่ควรมองข้าม คือ 

1. ทำเลศักยภาพ เช่นใกล้รถไฟฟ้า โดยเฉพาะไม่เกิน 800 เมตร เพราะเป็นเกณฑ์ที่คนทั่วไปพอรับได้

2. แบรนด์ สำคัญมากเพราะพลังแบรนด์จะดึงดูดผู้เช่ามาหาเราง่ายขึ้น

3. คอนโดเป็น low rise หรือ high rise ถ้าเป็น คอนโด high rise ต้นทุนซื้อจะสูงกว่าเป็นธรรมดา แต่ก็ได้ค่าเช่าแพงกว่าเช่นกัน

4. ขนาดห้อง ปัจจุบันยุค new normal คนหาห้องเช่าขนาดใหญ่มากขึ้น เพราะต้องการพื้นที่ทำกิจกรรม หากเกิด lock down

5. ตำแหน่งและวิวห้อง ช่วยให้ผู้เช่าตัดสินใจเช่าง่ายขึ้น ถ้าวิวห้องสวยสบายตาจะช่วยผ่อนคลายความเครียดหลังเลิกงาน

6. ห้องเปล่า หรือ ห้องตกแต่งบิวท์อิน ปกติห้องตกแต่งสวยๆจะถูกผู้เช่าเลือกก่อนเสมอ

7. การบริหารงานของนิติบุคคล สำคัญมากเพราะเกี่ยวกับการอยู่อาศัยของผู้เช่า นิติบุคคลที่ แบรนด์ดีเวล็อปเปอร์ทำเองจะใส่ใจเรื่องการดูแลอาคารให้ใหม่อยู่เสมอ และช่วยเรื่องลูกค้าสัมพันธ์ดีกว่าบริษัทนิติบุคคลทั่วไป

ปัจจัย 7 ข้อข้างต้น จะสำคัญมากในการดึงดูดผู้เช่าที่มีคุณภาพมาหานักลงทุนเพื่อเพิ่มผลตอบแทนการเช่า ซึ่งอัตราผลตอบแทนควรมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ประมาณ 2% เสมอ ถ้าหากอัตราดอกเบี้ยกู้บ้านคอนโดอยู่ประมาณ 2% อัตราผลตอบแทนการเช่าเบื้องต้นควรจะอยู่ประมาณ 4% ขึ้นไป ถึงจะคุ้มค่าการลงทุน อันนี้เป็นเกณฑ์คร่าวๆในการตัดสินใจ แต่ทั้งนี้ ยังมีปัจจัยอีกประการหนึ่งในการตัดสินใจ นั่นคือ จำนวนปีที่จะถือครองอสังหาฯก่อนขายต่อผู้อื่น ปกติเราจะถือครองกัน 3-5 ปี แล้วปล่อยขายก่อนตึกจะเก่า แต่ในความเป็นจริง นักลงทุนบางคนก็ได้ Rental Yield ดีขึ้นต่อเนื่องกับตึกเก่า เพราะต้นทุนเฉลี่ยตั้งต้นต่ำกว่าคอนโดตึกใหม่เสมอ ดังนั้น ผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่านี้ จึงไม่มีกฏตายตัวขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ วัตถุประสงค์ และจิตวิทยาของนักลงทุนแต่ละคน ซึ่งใน Episode ต่อไปจะมาเล่าเรื่องจิตวิทยานักลงทุน ก่อนตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โปรดติดตามนะครับ