ก่อนลงทุนอสังหาฯ มาเรียนรู้จุดเด่น ข้อสังเกตุก่อนดีไหม?

มีคำถามมากมายว่า ในสภาพเศรษฐกิจฝืดเคือง จะลงทุนอะไรดี ที่ยังให้ผลตอบแทนเป็นบวก หลายๆคน อาจจะบอกว่า ไม่ว่าสถานการณ์เศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร มีการลงทุนอย่างหนึ่งที่ปลอดภัยแบบ Safe Heaven นั่นคือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกูรูนักลงทุนหลายสำนักจัดให้เป็นการลงทุนชั้นฐานรากของปิรามิดการลงทุน หมายถึง จับต้องได้ เสี่ยงต่ำ มั่นคง และเติบโตต่อเนื่อง เพราะผืนดินมีจำกัดและไม่สามรถงอกใหม่ได้ ยิ่งได้ลงทุนอสังหาฯบนทำเลทอง มีแต่จะเจริญรุ่งเรือง 

จริงๆแล้วการลงทุนในอสังหาฯก็คล้ายกับการลงทุนทุกประเภทที่มีข้อดีข้อเสีย เหมาะกับ นักลงทุนบางกลุ่ม ขึ้นอยู่กับ เงินทุน ความรู้ และสภาพจิตใจในขณะลงทุน ข้อเขียนนี้ จึงอยากจะแบ่ง เคล็ดลับการลงทุนอสังหา ออกเป็น 4 ตอน เริ่มจากรู้ข้อดีข้อเสียการลงทุนอสังหาฯ ต่อด้วยรู้จักรูปแบบการลงทุน รู้วิธีคำนวณผลตอบแทน และสุดท้ายคือรู้ใจตัวเองก่อนและหลังการลงทุน ซึ่งเนื้อหาก็จะปรับให้อยู่ระดับกลางๆสำหรับนักลงทุนมือใหม่ หรือ นักลงทุนรายย่อย ดังนั้น นักลงทุนรายใหญ่ หรือ ผู้ที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญแล้ว อาจจะอ่านผ่านๆไป หรือ ใช้ทบทวนสาระสำคัญเผื่อกันลืมก็เป็นได้ กูรูหลายๆสำนัก สรุปจุดเด่นของการลงทุนในอสังหาฯ มีดังนี้

1. อสังหาฯเป็นสินทรัพย์ถาวร และ จับต้องได้ การลงทุนอสังหาฯเริ่มจากที่ดินเปล่า หรือ พ่วงด้วยสิ่งปลูกสร้างต่างๆเช่น บ้าน อาคารชุด อาคารสำนักงาน โรงแรม หรือ โกดังเก็บสินค้า ซึ่งสิ่งเหล่านี้ นักลงทุนสามารถเห็นเป็นรูปธรรม และ จับต้องได้ในระยะยาว

2. อสังหาฯเป็นสินทรัพย์ที่ใช้ประโยชน์ได้หลายรูปแบบ เช่น เป็นที่อยู่อาศัย ปล่อยเช่า หรือ เป็นหลักค้ำประกันได้ หากบางครั้งเดือดร้อนเงิน ก็นำอสังหาฯไปขายฝากได้ เมื่อหมดหนี้แล้วก็มาไถ่ถอนคืนได้

3. อสังหาฯเป็นสินทรัพย์ที่มีแนวโน้มราคาขึ้นต่อเนื่อง นับตั้งแต่ปี พ.ศ. 2540 เป็นต้นมา ราคาที่ดินเปล่าขึ้นต่อเนื่องทุกทำเล อย่างน้อยปีละ 5% โดยเฉพาะทำเลทอง ราคาขึ้นเฉลี่ยปีละ 15% หลายๆครอบครัวจึงอยากจะลงทุนอสังหาฯเพื่อเก็บไว้เป็นมรดกให้รุ่นลูกรุ่นหลานต่อไป โดยเฉพาะการลงทุนในที่ดินเปล่า หรือ อาคารพาณิชย์

4. อสังหาฯ สามารถลงทุนได้หลายรูปแบบ ทั้ง แบบเก็งกำไรก็ได้ ปล่อยเช่าก็ได้ หรือ ถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวมฯ นักลงทุนที่มองการณ์ไกลย่อมเล็งเห็นประโยชน์ของที่ดินและศักยภาพของทำเลที่ตั้ง เช่น ใจกลางเมือง ย่านธุรกิจสีลม-สาทร ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งงาน ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ดังนั้น นักลงทุนจึงสามารถเข้าซื้อ หรือ จับจองสิทธิ์เพื่อนำไปขายต่อเอากำไรส่วนต่างได้ในระยะเวลาสั้นๆ หรือ บางคนอาจจะถืออสังหาฯในระยะเวลายาวนานเพื่อปล่อยเช่าแบบเสือนอนกิน

5. อสังหาฯช่วยเรื่องลดหย่อนภาษีได้ ข้อนี้ อาจจะเหมาะกับ นักลงทุนรายย่อยมือใหม่ ในจังหวะที่รัฐบาลยังคงสนับสนุนให้คนทั่วไปมีบ้าน นักลงทุนสามารถเอาดอกเบี้ยที่ผ่อนบ้านปีละไม่เกิน 1 แสนบาทมาลดหย่อนภาษีได้ และ บางปีในสภาวะเศรษฐกิจย่ำแย่ รัฐบาลก็จะมีนโยบายยกเว้นภาษีค่าธรรมเนียมต่างๆ เพิ่มวงเงินหักลดหย่อนภาษีสำหรับบ้านหลังแรก และ ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ทำให้นักลงทุนสามารถใช้เงินแบงค์ต่อเงินทุนตัวเองได้

อ่านมาถึงตอนนี้ แล้ว คงเห็นข้อดีสำคัญๆของการลงทุนอสังหาฯพอสมควรแล้ว แต่ บนโลกใบนี้ ไม่มีอะไรดีทุกอย่างด้านเดียว เมื่อเห็นจุดเด่นของการลงทุนอสังหาแล้ว เรามาดู ข้อสังเกตุหรือ ข้อควรระวังในการลงทุนกันก่อนจะดีกว่า

1. การลงทุนในอสังหาฯมีค่าใช้จ่ายสูง เพราะเป็นสินทรัพย์ที่มีราคา บวก ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ และ ภาษีที่เกี่ยวข้อง เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีรายได้ และ อากรสแตมป์ รวมถึงในบางกรณี ก็มี ภาษีมรดก หรือ ค่านายหน้า เข้ามาผสมปนเป โดยเฉพาะเมื่อเป็นเจ้าของอสังหาฯแล้ว เรายังต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งคำนวณจากราคาประเมินที่ดินที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นทุกๆ 4 ปี ทำให้เราจะเสียภาษีที่ดินจะเพิ่มทุกๆ 3 ปี ประมาณ 0.3% ซึ่งจะมากน้อยตามราคาประเมินและเหตุผลการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

2. การลงทุนในอสังหาฯมีสภาพพคล่องต่ำ เนื่องจากการซื้อขายอสังหาฯต้องใช้เงินลงทุนสูง การซื้อขายจึงช้า ไม่รวดเร็วดั่งใจ เพราะขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจ สภาพตลาดอสังหาฯทั้งภาพรวมและเฉพาะพื้นที่เป็นตัวกำหนด บางกรณี ที่ดินทำเลห่างกันแค่ 5 เมตร สภาพการซื้อขายต่างกันลิบลับ

3. การลงทุนในอสังหาฯเปลี่ยนแปลงยาก เพราะเป็นสินทรัพย์ถาวรขนาดใหญ่ เคลื่อนที่เปลี่ยนแปลงไม่ได้ ถ้าจะปรับเปลี่ยนต้องใช้เงินลงทุนเยอะ เพราะต้องปรับเปลี่ยนโครงสร้าง แถมยังมีกฏหมายหลายฉบับกำกับอยู่ คิดจะเปลี่ยนแปลงอะไรต้องศึกษารอบคอบเสียก่อน

4. การลงทุนอสังหาฯ ต้องใช้ระยะเวลาในการเรียนรู้นานหน่อย เพราะมีองค์ประกอบเยอะมาก เช่น กฏหมายผังเมือง กฏหมายอาคารระเบียบท้องถิ่น นอกจากนี้ ยังต้องเรียนรู้การเงินและดอกเบี้ย เพื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน และ ความรู้อื่นๆอีกมากมาย

5. การลงทุนอสังหาฯต้องจับจังหวะเป็น มองการณ์ไกลได้ เพราะถ้าลงทุนในทำเลที่เจริญมากๆแล้ว ราคาอสังหาฯก็จะแพงมากจนเอื้อมไม่ถึง ขอให้เข้าใจว่า การพัฒนาอสังหาฯ นั้นหมายถึง การพัฒนาที่ดินทำเลเดิมให้มีมูลค่ามากขึ้นในอนาคต ดังนั้น นักลงทุนรายย่อยจึงต้องรู้จังหวะการเข้าลงทุน จึงจะได้กำไรงามๆติดไม้ติดมือ เช่น ลงทุนตอนเปิดตัวโครงการ หรือ ระหว่างกำลังก่อสร้าง หรือ ตึกเสร็จแล้ว เพราะโปรโมชั่นอาจจะแตกต่างกัน แถมนักลงทุนยังต้องมีเครดิตดี มีเงินสักก้อน อย่างน้อยก็ 30% ของมูลค่าอสังหาฯที่เราจะซื้อ แล้วกู้แบงค์สัก 70% ก็จะดีมาก นอกจากนี้ นักลงทุนจะต้องมีวินัยการเงินและระบบบัญชีที่ดีเยี่ยม

นี่แหละ! ชีวิตจริงในการลงทุนอสังหาฯ นักลงทุนต้องวัดกำลังตัวเอง เปรียบเทียบข้อดีข้อเสีย ศึกษาข้อมูลให้เข้าใจอย่างถ่องแท้เสียก่อนเพื่อให้การลงทุนมีผลตอบแทนอย่างยั่งยืน ดังนั้น นักลงทุนอสังหาฯจะต้องเข้าใจรูปแบบการลงทุนอสังหาฯให้เหมาะกับกำลังทรัพย์และจริตจิตวิทยาของตนเอง ซึ่งเราจะเอา 10 รูปแบบการลงทุนในหสังหาฯมาเล่าให้ฟังใน EPISODE 2 ขอให้ติดตามกันต่อไปครับ